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长富汇银行业研究:REITs——中国经济的下一匹黑马

中共十八届三中全会后,几次重大会议都没有对房地产行业作出特别评论。与上一次会议后地方政府立即出台的大量监管政策相比,房地产行业在过去一年中没有采取任何特别强有力的举措。三中全会还将总体基调定为“行业回归市场”目前,中央政府正在逐步将权力交还给地方政府,并开始从供给方面解决问题,包括农村土地流转等一些试探性行动,以使资金流动更加有效。房地产行业开始利用长期机制进行持续调整。市场也在不断尝试和探索。

近日,自《新中国九条》正式发布文件,提出“全面推进符合条件的资产证券化发展”,中国证监会在证券业11条创新条款中提出“加快研究和建立房地产投资信托基金”以来,国内房地产投资信托基金一直发展不佳,规模较小。然而,随着近期政策的不断出台,国内的房地产投资信托基金已经迫不及待地尝试,首批股权房地产投资信托基金终于推出。

REITs是一种通过发行收益证书来收集大多数投资者资金的证券。它起源于美国。由房地产投资专业机构管理,按比例向投资者分配投资综合收益。与国内房地产信托不同,国外大多数房地产投资信托机构主要从事后期商业房地产的经营和管理,较少从事房地产开发。他们的收入主要来自租金收入和资产增值。此外,房地产投资信托基金不需要缴纳公司所得税和资本利得税,并且具有一定的税收优势。

回顾国内房地产投资信托基金的发展,房地产投资信托基金的发展始于2006年。2009年,央行成立了一个协调小组,以促进固定收入和公平。然而,直到几年后,固定收益房地产投资信托基金才于2012年8月推出。国内房地产投资信托基金的发展并不顺利,可以说是艰难的一步。此外,由于缺乏信托财产登记等制度,房地产投资信托基金(REITs)获得的财产很难真正破产和孤立,这对维护投资者的合法权益非常不利。然而,我们仍然需要看到房地产投资信托基金具有理顺价格基准的功能。一些专家表示,“定价的真正核心应该是经营现金流。未来,通过房地产投资信托基金(REITs)的普及,应建立有效的理性价格基准,利用市场力量调整投资者的非理性预期,以避免房价大幅波动。“

最近的政策支持导致国内房地产投资信托基金的引入发生了一些变化。市场认识到,REITs产品的大部分投资收入来自房地产租赁收入,这意味着要求购买相关房产的持有期不得少于一定时间,禁止频繁交易。这需要大量专业投资机构的参与。

长富汇银行行长张国保告诉笔者,在最近的一些政策背后,市场和政府实际上意识到房地产投资信托基金可以从侧面解决房地产投机问题,并通过新的方式有效转移房地产投机。未来,随着改革进程的深入,许多房地产投资信托基金将会创新。这对整个商业房地产行业都有好处。未来,基金在房地产领域的植入将会越来越深、越来越先进。过去,这个行业常常谈论房地产金融,但也许是时候谈论未来的金融房地产了。

支持系统的不断完善也是对房地产投资信托基金未来发展和普及的最有效支持,包括业界争论多年的税收问题,也可以借此机会妥善解决。或许房地产投资信托基金(REITs)将来也能成为普通投资者的新投资渠道,让普通人也能参与分享商业地产带来的城市化红利。房地产投资信托基金的未来,无限的想象力。

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